Preguntas frecuentes

Sí. El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible para escriturar, abrir cuenta bancaria y dar de alta los suministros. Se solicita en un consulado español del país de residencia (4–8 semanas) o en España con cita previa en comisaría. En Immo Cadaqués gestionamos gratuitamente el trámite del NIE para nuestros clientes, agilizando los plazos y eliminando barreras administrativas.

El notario es obligatorio y autentica la escritura pública garantizando la legalidad formal. El abogado, aunque no obligatorio, es muy recomendable para compradores internacionales: revisa la titularidad y las cargas en el Registro, asesora en fiscalidad y representa al comprador. Colaboramos con un abogado especializado en urbanismo que supervisa cada operación.

Entre 6 y 12 semanas en operaciones sin hipoteca; entre 8 y 16 semanas si interviene financiación bancaria. El plazo depende de la documentación del vendedor, las verificaciones registrales y la coordinación notarial.

Las arras son un contrato privado que formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor antes de la escritura pública. Se entrega habitualmente un 10% del precio. Las arras penitenciales permiten desistir asumiendo la pérdida de lo entregado (comprador) o devolver el doble (vendedor). Aseguran la operación durante las semanas previas a la firma.

Sí. Puede otorgar un poder notarial a un representante en España, habitualmente su abogado. El poder se firma ante notario o consulado español, o ante un notario de su país con Apostilla de La Haya y traducción jurada. Recomendamos preparar el poder con al menos cuatro semanas de antelación.

Calcule entre un 12% y un 14% adicional sobre el precio: ITP (10–11% en Cataluña para segunda mano), notaría (~0,5%), registro (~0,3%), gestoría (~0,5%) y honorarios de abogado (1–1,5%). Si hay hipoteca, sume tasación y comisión de apertura.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cataluña es progresivo desde el 27 de junio de 2025 y se aplica por tramos sobre el precio escriturado: 10% hasta 600.000 €, 11% entre 600.000 € y 900.000 €, 12% entre 900.000 € y 1.500.000 €, y 13% sobre la parte que exceda 1.500.000 €. Existe además un tipo agravado del 20% para grandes tenedores y adquisiciones de edificios completos, con excepciones tasadas. Se liquida en los 30 días siguientes a la escritura pública.

El comprador asume el ITP (o IVA + AJD si es obra nueva), notaría, inscripción en el Registro, gestoría y honorarios de su abogado. El vendedor paga la plusvalía municipal, la ganancia patrimonial (IRPF/IRNR), la cancelación de hipoteca si existe, los honorarios de su abogado y, habitualmente, los honorarios de la agencia inmobiliaria.

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, municipal y anual). Si no es residente fiscal en España, el Modelo 210 con la renta imputada (1,1–2% del valor catastral, al tipo del 19% para residentes UE/EEE o 24% para terceros países). Si reside en España, declarará la propiedad en su Renta y, en su caso, en el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto a las Grandes Fortunas.

Sí. Los principales bancos españoles ofrecen hipoteca a no residentes con financiación habitual del 60% al 70% del valor de tasación. Los tipos son ligeramente superiores a los de residentes. Es necesario acreditar ingresos en el país de origen y abrir una cuenta corriente en España.

No. La Golden Visa por inversión inmobiliaria fue derogada en abril de 2025. La compra de una vivienda en España ya no otorga ningún derecho automático de residencia. Existen otras vías de residencia, descritas en la pregunta siguiente.

Las principales vías son el visado de residencia no lucrativa (acreditando solvencia económica sin actividad laboral), el visado de nómada digital (para profesionales remotos), el visado de emprendedor o la residencia comunitaria si es ciudadano UE/EEE. Cada uno tiene sus propios requisitos; recomendamos asesoría especializada en extranjería.

En Cadaqués la normativa urbanística es compleja: a menudo una misma propiedad está afectada por varias capas regulatorias —estatales, autonómicas, locales— y por las protecciones específicas del Parc Natural del Cap de Creus. Por ello, en cada operación solicitamos el certificado urbanístico de la propiedad y revisamos concienzudamente la normativa aplicable, para que el cliente disponga de información precisa y veraz antes de tomar cualquier decisión.

Cadaqués mantiene actualmente una moratoria municipal sobre la concesión de nuevas licencias de habitatges d'ús turístic (HUT). Cuando la moratoria finalice, el Ayuntamiento deberá reducir el número total de licencias existentes y podrá establecer criterios específicos para concederlas. Conforme al Decret-llei 3/2023 de la Generalitat de Catalunya, todas las licencias HUT pasan a tener una vigencia de cinco años. Si su intención es destinar la vivienda a alquiler turístico, verifique antes de comprar si la propiedad cuenta con licencia preexistente y, en caso contrario, consulte con el Ajuntament la situación vigente en el momento de la operación.

Cadaqués y el Cap de Creus combinan una luz mediterránea de calidad excepcional —que inspiró a Dalí, Picasso, Duchamp y Lorca—, una arquitectura blanca tradicional preservada, un acceso restringido a una sola carretera de montaña que ha conservado el carácter del pueblo, y un microclima protegido por la tramontana. La condición de Parc Natural limita el desarrollo y blinda el valor patrimonial a largo plazo.

Cuando un no residente vende, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio escriturado e ingresarlo a Hacienda mediante el Modelo 211, como pago a cuenta del IRNR sobre la ganancia patrimonial. Si la cantidad retenida supera el impuesto efectivo, puede solicitar la devolución presentando el Modelo 210 dentro de los tres meses siguientes a la firma. Si no hay ganancia, se recupera el total.

La ganancia patrimonial tributa al 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y al 24% para residentes en terceros países. Se declara mediante el Modelo 210 en los cuatro meses siguientes a la fecha de venta.

Precio de venta menos precio de adquisición (más sus gastos: ITP, notaría, registro, abogado), menos las inversiones documentadas de mejora estructural. El mantenimiento ordinario, los muebles y las reparaciones no se descuentan. Para adquisiciones anteriores a 1994 pueden aplicarse coeficientes reductores limitados.

Las exenciones por reinversión en vivienda habitual y por mayores de 65 años están vinculadas a la condición de vivienda habitual en territorio español, por lo que no aplican a no residentes. Si la propiedad fue su vivienda habitual en España y posteriormente se trasladó al extranjero, conviene analizar el caso con asesoría fiscal.

La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el vendedor por ley. Grava el incremento de valor del suelo y depende del valor catastral, el coeficiente municipal y los años transcurridos. En Cadaqués suele oscilar entre un 0,5% y un 3% del precio de venta. Si no ha habido incremento de valor real puede acreditarse y, en su caso, no tributar.

Escritura pública, último recibo del IBI, certificado de la comunidad de propietarios al corriente, Cèdula d'Habitabilitat vigente, Certificat d'Eficiència Energètica (CEE), Inspección Técnica del Edificio (ITE/IEE) si la finca tiene más de 45 años, nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y certificados de no deuda con suministros. Nuestro equipo recopila y actualiza toda la documentación.

El número de NIE no caduca, pero el certificado físico/digital donde consta puede tener una vigencia limitada (3 meses para el certificado de no residente). Para firmar la escritura conviene tener el certificado actualizado. Gestionamos su renovación a través de comisaría o consulado.

Sí. Otorgue un poder ante notario en su país, apostíllelo conforme al Convenio de La Haya (o legalice por vía consular si el país no es firmante) y tradúzcalo al español por traductor jurado. Su apoderado, habitualmente su abogado en España, firmará la escritura en su nombre. Recomendamos prepararlo con al menos un mes de antelación.

La media en propiedades correctamente valoradas oscila entre 4 y 12 meses. Las propiedades en primera línea de mar, con cala privada o con características arquitectónicas excepcionales se comercializan más rápido. La valoración inicial determina el plazo más que ningún otro factor.

Recomendamos abrir una cuenta no residente en España exclusivamente para la operación: facilita la firma con cheque bancario nominativo, la liquidación de la retención del 3% y la transferencia ordenada al extranjero. Existe la alternativa de transferencia internacional directa el día de la firma, pero exige coordinación previa con ambos bancos.

No hay restricción de capital, pero las transferencias superiores a 10.000 € requieren declaración al SEPBLAC mediante el Modelo S1. Los movimientos físicos transfronterizos superiores a 10.000 € deben declararse también en aduanas. Conviene anticipar la operación con su banco para evitar bloqueos antifraude.

El pago se entrega en el momento mismo de la firma de la escritura, en el despacho notarial, mediante cheque bancario nominativo o transferencia inmediata. Sin pago, no se firma. Su abogado verifica la disponibilidad de los fondos antes de la firma.

No es requisito formal para escriturar, pero Hacienda puede reclamar las cantidades pendientes con intereses tras la venta, especialmente si parte de la retención del 3% queda a cuenta. Recomendamos regularizar el Modelo 210 de los últimos cuatro años antes de cerrar la operación.

El IBI corresponde proporcionalmente al vendedor hasta el día de la firma y, a partir de entonces, al comprador. La comunidad de propietarios debe ser notificada del cambio de titularidad. Los suministros (agua, luz, gas) se ceden al comprador mediante cambio de titularidad o se dan de baja. La agencia coordina el cierre administrativo.

Si recibe la devolución del Modelo 210 (retención 3%), recibirá comunicación posterior de Hacienda. Si tributa en su país por la ganancia, podrá deducir lo pagado en España vía convenio para evitar la doble imposición; consulte con su asesor fiscal local. Conserve toda la documentación durante al menos cinco años.

Sí. La transmisión debe respetar el régimen del PEPN (Pla Especial de Protecció del Parc Natural). En la práctica no afecta a la venta en sí, pero el comprador hereda las restricciones de reforma y ampliación. Es información que transmitimos siempre con transparencia.

Las restricciones del Parc Natural limitan la oferta y, paradójicamente, sostienen el valor a largo plazo: el suelo y las construcciones existentes son irreproducibles. El perfil de comprador tiende a valorar precisamente esa preservación. Restringe usos como el alquiler turístico pero refuerza el carácter patrimonial de la propiedad.